영주권 소유자(영주권자)도 미국에서 주택을 구매하고 모기지 대출을 받을 수 있을까요?

SVP, National Sales Manager-Mortgage Banking

핵심 요약

• 영주권자는 미국에서 부동산을 구매하고 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
• 필요한 서류는 미국 시민과 유사하지만, 비시민권자의 경우 추가 확인을 요구할 수 있습니다.
• 해외 소득이나 국제 신용 기록을 사용하는 경우에도 국제 신용 보고서(ICR)나 대체 소득 증빙을 통해 대출이 가능합니다.

좋은 소식 — 영주권자는 미국에서 부동산을 구매할 수 있습니다

영주권자뿐만 아니라 많은 비시민권자도 미국에서 부동산을 구매할 수 있습니다. 차이는 자금 조달 시 나타납니다. 주택담보대출 요건은 거주 상태에 따라 달라지지만, 극복할 수 없는 수준은 아닙니다. 이 가이드를 통해 부동산 구입과 주택담보대출시 예상되는 내용들을 인지하셔서 다음 단계 준비에 도움이 되시길 바랍니다.

현금으로 주택을 구매할 때 알아야 할 점

전액 또는 일부를 현금으로 지불하는 경우, 절차는 미국 시민과 거의 동일합니다. 정부 발급 신분증과 자금 증빙만 필요합니다.
자금이 미국 외에서 출처가 있는 경우, 환율, 국제 송금 소요 시간, 관련 수수료를 고려해야 합니다. 이 외에는 절차가 익숙하고 간단합니다. 하지만, 대부분의 영주권자는 주택담보대출을 통한 부동산 구입시에는 다소 복잡한 단계를 직면할 수 있습니다.

영주권자의 주택담보대출 신청

좋은 소식은, 많은 대출기관이 영주권자를 긍정적으로 평가한다는 점입니다. 영주권자는 거주, 소득 안정성, 장기적 미국 생활 기반을 갖추었기 때문입니다. 따라서 영주권자는 시민과 유사한 대출 상품, 금리, 조건을 받을 가능성이 높습니다.

서류 요건도 비슷하지만, 금융 배경이나 고용 상황에 따라 추가 확인을 요구할 수 있습니다.

제출해야 할 서류

대출 신청 시 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같습니다:

• 유효한 여권, 운전면허증 또는 영주권 카드 
• 사회보장번호(SSN) 또는 개인납세자식별번호(ITIN)
• 최근 2년간 급여 명세서, W-2 양식 또는 세금 신고서
• 은행 명세서 및 고용 기록

추가로 투자 내역, 퇴직 계좌 명세서, 제때 납부한 임대로 기록 등도 요구될 수 있습니다. 이는 대출기관이 재정 상태와 신용 습관을 파악 하는 데 도움이 됩니다.

해외 소득으로 대출 자격 충족

해외에서 소득을 얻는 경우에도 대출이 가능합니다. 이 경우, 번역된 세금 서류, 해외 고용 증빙, 제3자 소득 확인을 요구할 수 있습니다. 이는 일정 기준을 가지고 대출 신청자의 부채 대비 소득 비율을 정확하게 평가하기 위함입니다.
비시민권자 대출 경험이 있는 전문가와 함께하면 절차가 간소화됩니다.

영주권자가 아닌 경우

비거주 외국인도 대출을 받을 수 있지만, 절차는 더 전문적입니다. 일부 은행은 외국인 전용 대출 상품을 제공하며, 이 경우 더 높은 초기 납입금과 금리가 요구될 수 있습니다.
이 상황에 해당한다면, 다문화 대출에 익숙한 대출기관과 상담하는 것이 좋습니다.

신규 미국 거주자의 신용 기록

미국 신용 점수는 다른 나라에서 이전되지 않습니다. 그러나 재정 기록이 사라지는 것은 아닙니다. 많은 대출기관은 국제 신용 보고서(ICR)를 통해 결제 내역, 계좌, 부채를 확인할 수 있습니다. 이 보고서는 재정 프로필의 공백을 메우고 대출 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 동시에, 미국 내 신용을 조기에 구축하는 것은 매우 중요합니다. 신용카드 사용, 할부 대출, 청구서의 제때 납부 등을 통해 신청서를 강화할 수 있습니다. 신용 점수를 올리는 것은 가능합니다. 첫 단계는 어떤 요소가 신용 점수에 영향을 미치는지 이해하는 것입니다.

영주권자의 주택담보대출 (FAQ)

영주권자는 FHA나 VA 대출을 받을 수 있나요?

네. 영주권자는 연방정부가 보증하는 다양한 주택담보대출 프로그램에 참여할 수 있습니다. 예를 들어, 연방주택청(FHA) 대출은 유연한 신용 요건과 경쟁력 있는 초기 납입 옵션을 제공합니다. 또한, 군 복무 요건을 충족한다면 미국 재향군인부(VA) 대출에도 자격을 갖출 수 있습니다.

해외 소득으로 대출 자격을 충족할 수 있나요?

네. 해외 소득이 많은 대출기관에서의 해외 소득 증명 요건에 부합할 수 있습니다.

시민이 아닌 배우자를 대출에 포함할 수 있나요?

대부분의 경우 가능합니다. 그러나 배우자의 소득과 신용 기록이 심사 과정에 포함되므로, 이것이 대출 조건에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이해하는 것이 중요합니다.

영주권자는 투자용 부동산, 토지, 상업용 건물도 구매할 수 있나요?

영주권자와 기타 거주자는 주거용 주택 구매에만 제한되지 않습니다. 세컨드 하우스, 임대용 부동산, 토지, 상업용 건물도 구매할 수 있습니다. 자금 조달 요건은 부동산 유형에 따라 달라집니다.

영주권자 및 기타 비시민권자를 위한 추가 주택 구매 고려사항

매각 시 세금 규정

주택을 매각할 때는 영주권자와 비시민권자에게 고유한 세금 고려사항이 있을 수 있습니다.
비거주 매도자는 외국인 부동산 투자세법 (FIRPTA)에 따라 원천징수 대상이 될 수 있습니다. 반면, 세법상 미국 거주자로 인정되는 영주권자는 이러한 원천징수 대상에서 제외될 수 있습니다.
또한, 주택을 매각하기 전에 주택담보대출을 받는 경우에도 고려해야 할 사항이 있습니다.

별도로, 최근 5년 중 2년 이상 해당 주택에 거주했다면, 많은 주택 소유자가 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 개인은 최대 $250,000, 부부는 최대 $500,000까지 면제됩니다.

세법은 상황에 따라 다르므로, 매각 전에 세무 전문가와 상담해 적용되는 규정을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

임대 소득 관련 고려사

미국 내 임대 부동산을 소유하지만 미국 세법상 비거주자인 경우, 임대 소득은 거주자와 다른 세법 규정을 적용받을 수 있습니다. 자격 있는 세무 전문가가 상황에 맞는 규정을 이해하도록 도와줄 수 있습니다.

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