Cleo Mcdougald Jan 05, 2022

멀티패밀리론은 다세대 주택 부동산(일반적으로 아파트 건물이 해당되지만, 이동식 주택을 위한 공원이나 특수된 주택, 복합 사용 주택, 듀플렉스와 같은 소규모 구조물도 포함)의 구매 또는 재융자가 가능한 론입니다. 이러한 자산의 경우 자금의 규모가 크기 때문에, 멀티패밀리론에 대한 조건과 요구 사항은 일반 주택 모기지와 다릅니다.

다음 안내에서는 뱅크오브호프 멀티패밀리론 대출 자격 및 신청 과정 중 필요한 사항, 기타 일반적인 질문에 대한 답변을 자세히 설명해 드립니다.

 

목차

  1. 멀티패밀리론 : ‘상업용 다세대 부동산’과 ‘거주용 다세대 부동산’의 차이점
  2. 멀티패밀리론 대출 자격 조건
  3. 상업용 대출을 위해 대출기관에서 활용하는 계산식 (대출자 본인의 계산도 별도로 필요)
  4. 다세대 부동산에 처음 투자하는 분들을 위한 조언
  5. 멀티패밀리론에 대해 자주하는 질문

 

뱅크오브호프에서 제공하는 멀티패밀리론에 대한 정보는 여기에서 찾을 수 있습니다.

 

1. 멀티패밀리론 : 상업용 부동산 대출과 주택 모기지의 차이점

멀티패밀리론에 대해서 논의할때, 상업용 부동산 대출과 1인 가구 모기지와의 차이점을 가장 분명하게 설명할 수 있는 점은 전자는 5유닛 이상을 포함한 부동산에, 후자는 2~4유닛을 가진 부동산에 적용된다는 것입니다.

두 가지 유형의 다세대 부동산 모기지 신청 과정은 대출자 및 재산 조건 사항에 따라 다릅니다. 구체적인 차이점은 다음과 같습니다.

 

주택 모기지 (비상업용) 대출 (2-4 유닛) 상업용 멀티패밀리론 (5 유닛 이상)
대출자는 일반적으로 개인이며, 경우에 따라 신탁을 포함하기도 합니다. 대출자는 개인이나 신탁 뿐 아니라, 파트너십, 기업 또는 유한 책임 회사일 수 있습니다.
상환 청구 상환 청구 혹은 비 상환 청구(유한 책임)
대출자의 ‘부채 대비 소득 비율’ 요구 부동산 부채 서비스 적용 비율(DSCR: Debt Service Coverage Ratio)
신용 점수 자격 요건이 상대적으로 덜 엄격함 대출 자격 요건이 더욱 엄격하며, 일반적으로 680점 이상의 높은 신용 점수가 필요함
대출기관이 자금 조달 기록에 대해 중점을 크게 두지 않음 대출기관이 자금 조달 과거 기록에 대해 매우 강조하며, 중점을 크게 둠
환경 보고서를 요구하지 않음 환경 보고서를 요구함
최대 대출액은 유닛 수에 따라 달라지며, 상한 금액은 $1,054,500 임 상한 금액이 없으며, 일반적으로 최소 대출금이 $500,000부터 시작

 

각 부동산 및 대출 신청자의 상황에 따라 자격 조건이 달라지므로, 뱅크오브호프와 같은 금융 기관들은 상업 대출을 전담하는 팀을 가지고 있습니다. 이러한 금융기관은 2-4 유닛에 대한 자금 조달은 주택융자 부서가 별도로 담당합니다.

 

2. 상업용 멀티패밀리론 대출 자격

멀티패밀리론 대출을 받을 수 있는 자격에 대해 보편적으로 합의된 규정은 없습니다. 대부분의 은행은 해당 부동산의 최소 25%의 자기자본을 원하지만, 각 부동산 및 신청자 상황의 위험 수준을 평가할 때 다른 요인들도 함께 고려합니다.

건물에 대한 고려사항

  • 건물의 연식과 상태
  • 현재 세입률과 예상 월소득 (실 수령액 포함)
  • 유닛의 갯수와 사이즈
  • 소득과 지출 기록 및 현황
  • 부채 서비스 적용 비율 (DSCR) - 부채 상환금 대비 소득 비율
  • 대출 대 부동산 가치 비용 - 부동산 가치에 대한 대출 비율
  • 시장 성과

채무자에 대한 고려사항

  • 주 소유자의 신용 점수 및 전문 신용기록 (professional histories)
  • 소득, 잔고 및 현금 사용 현황을 위한 개인 재무제표 및 부동산 스케줄
  • 대출 대상 및 스폰서의 포트폴리오를 보여주기 위해 요구되는 유동성 지표
  • 해당 다세대 부동산 및 시장 내에서의 실적

멀티패밀리론 신청서를 평가하도록 지정된 전문가는 리스크 평가에 대해 풍부한 경험을 가지고 있다는 것을 기억하십시오. 만약 다수의 금융기관이 신청을 거절했다면, 리스크 요인들을 다시 분석하고 다른 건물을 고려해볼 필요가 있다는 신호일 수 있습니다.

필요 첨부 서류

상업용 다세대 부동산의 재정적 건정성을 보여주는 문서는 신청자와 은행 모두에게 도움이 됩니다. 일반적으로 다음의 서류가 요청됩니다.

  • 상세한 임대 현황 (Rent Roll)
  • 손익계산서 (P&L) / 영업명세서
  • 구매 계약서 (해당하는 경우)

또한 다음의 서류를 추가로 준비해 놓으십시오.

  • 개인 재무제표 및 부동산 소유 현황표
  • 이력서
  • 최근의 자본력 개선을 보여주는 기록
 

3. 상업 대출기관에서 활용하는 계산식 (대출자 본인의 계산도 별도로 필요)

상업 대출기관은 채무자의 재무 현황뿐만 아니라 다음의 계산법을 활용해 해당 다세대 부동산의 잠재적 수익성을 비교하며,합니다.

Net Operating Income (NOI)

이는 상업용 부동산의 수익성을 판단하기 위한 계산법입니다. 계산 방법은 연간 수익에서 연간 발생하는 지출, 예를 들면, 재산세, 보험, 유틸리티, 수리와 유지비, 관리비와 교체 비용 등을 빼는 것이다. 모기지 비용과 일회성으로 발생하는 비용들은 일반적으로 제외합니다. 이 계산법은 해당하는 부동산의 재무 사용 흐름을 판단하는데에 도움을 줍니다. 예를 들어, $6,000의 월간 수익이 발생하고 $2,000의 월간 지출이 발생하는 건물을 구매하고자 한다면, $6,000-$2,000 = $4,000의 월간 수입을 계산하게 됩니다. NOI는 주로 12개월의 기간을 의미하므로, 계산한 결과에 12를 곱하면 $48,000 의 NOI 를 계산하게 됩니다.

Capitalization Rate (Cap Rate)

이 계산법은 현재 또는 잠재 영업 수익을 기초하여 자산의 수익률을 예측하는 데에 사용됩니다. Cap Rate은 자산의 순영업 수익을 현 시장 가치로 나눔으로 계산됩니다. 위의 예시를 사용하면, 연간 NOI가 $48,000이고 이 건물을 $1,100,000에 구매한다고 가정해보겠습니다. Cap Rate은 4.36%가 될 것입니다. 반대로, 예상 시장 가치는 NOI를 예상 시장 cap rate으로 나눠서 계산할 수 있습니다.

비슷한 자산끼리 비교할 시에는, 동일한 조건 하에, 더 높은 cap rate을 가진 자산이 더 좋은 투자일 수 있다는 의미입니다. 시장 cap rate 보다 높은 cap rate을 가진 자산은 잠재적으로 위험 신호가 될 수 있습니다.

Gross Rent Multiplier (GRM)

이는 매입 가격을 연간 임대 소득으로 나눈 지표입니다. 예를 들어, $1,100,000에 7유닛 아파트 건물을 매입하고, 이 건물의 연간 임대 소득이 총 $100,800라고 가정해 보겠습니다. $1,100,000를 $100,800로 나누면 $10.91가 되고 이것이 이 부동산의 GRM이 되는 것입니다. GRM은 낮은 점수가 더 수익성 있다는 것을 보여주기 때문에, 다양한 투자 기회를 비교하기 위한 근거로 활용됩니다.

Loan to Value Ratio (LTV)

이 지표는 대출 금액과 아파트 부동산 감정가의 차이를 설명합니다. 간단히 총 부채를 부동산 가치로 나누어 계산하며, 비율이 높을수록 투자 위험이 높아집니다. 대출기관 마다 허용하는 최대의 수치가 있는데, 뱅크오브호프의 경우 최대 75 % LTV까지 멀티패밀리론을 제공합니다.

부채 서비스 적용 비율 (DSCR : Debt Service Coverage Ratio)

이 지표는 건물로부터 발생하는 임대 소득(운영 비용 제외)을 모기지 상환금과 연계해 나타내줍니다. 이 지표의 목적은 해당 부동산이 예기치 않은 비용이 발생해도 여전히 수익성이 있는지 확인하는 것입니다. 예상되는 현금 유동성이 클수록 대출기관의 위험이 줄어듭니다.

이 계산식은 최근에 보다 많이 활용되고 있습니다. 다음과 유사한 수식을 사용하여 먼저 순 영업 이익을 계산해야 합니다.

연간 수익 - 재산세 - 재산 관리 비용 – 보험료 -유지보수 및 수리 예상 비용 - 유틸리티 - 예상 대체 준비금 = 순 영업 이익

예를 들어 연간 수익이 $1,000,000를 발생하는 다세대 부동산을 운영하면서, 세금 및 관리비, 수리비 등을 포함해 $100,000 의 비용을 부담한다고 가정하면, 순 영업 이익이 $900,000입니다.

다세대 건물 대출의 DSCR을 파악하려면 예상 순 영업 이익을 연간 대출 상환액으로 나눕니다. 만약 위의 시나리오의 건물이 연간 80만 달러의 대출로 자금을 조달했다고 가정해 봅시다. 이 때 DSCR을 계산하려면 $900,000의 순 영업이익을 연간 부채, $800,000로 나누어 1.125의 점수를 받게 됩니다.

1.125의 점수는 ‘손익분기점’ 점수인 1.00보다 크지만, 일반적으로 임계값이라고 간주되는 점수가 1.15이기 때문에, 대부분의 상업 대출 기관은 이 DSCR 점수를 리스크가 매우 크다고 평가할 수 있습니다. 결국, 높은 수리비, 공실률 등과 같이, 연간 소득이나 예상 지출에 영향을 미칠 수있는 예기치 않은 요인이 항상 존재한다는 것을 염두해 두어야 합니다.

또한 DSCR 점수의 적정성을 평가할 때 대출기관은 지역 부동산 및 시장 예측 뿐 아니라, 해당 부동산이 과거에 성공적이었는지 고려할 수도 있습니다.

상업용 다세대 부동산의 대출기관은 투자 대상이 되는 부동산의 전반적인 재무 건전성을 평가할 때, 이와 같은 계산식들을 고려합니다. 이 때 리스크가 너무 높다고 판단되면, 대출 금액이 줄어들 수 있는 것입니다.

 

4. 첫 다세대 부동산 투자자를 위한 조언

어떤 인터넷 자료도 건물주가 현실에서 겪는 문제들을 준비시켜 줄 수 없습니다. 글로벌 팬데믹 상황이나 불확실한 세입자, 예기치 않은 공실 등 항상 예측 불허의 상황이 있을 것입니다. 첫 투자자로서 금융 리스크를 최소화하려면 다음을 고려하십시오.

  • 상업용 다세대 건물보다는 4유닛 이하의 주거용 건물로 시작하십시오. 사실, 많은 대출기관들의 경우, 주거용 건물 운영에 대한 경험이 있는 투자자를 더 고려하기 마련입니다. 또한 유닛의 수가 적으면 ‘불운’을 겪는다거나, 감당이 안되는 상황이 생길 확률이 줄어듭니다. 그리고 유지 관리 비용과 대출 금액이 줄어들어, 부채 관리가 더 용이합니다.
  • 자산 관리 회사를 고용하는 것이 좋습니다. 부동산 관리 회사는, 임차인 심사 및 임대, 임대료 징수, 퇴거 절차, 유지 보수, 비용 지불, 관련 법률 자문 등을 지원할 수 있습니다. 또한 다른 건물의 관리 경험을 활용할 수 있으며 해당 부동산 주변의 현장 전문 지식을 가지고 있을 수 있습니다.
  • 전문가의 의견에 귀를 기울이십시오. 다양한 출판물과 온라인 자료를 통해 도움을 받을 수 있습니다. 아파트 또는 부동산 투자에 대한 팟캐스트나 블로그, 또는 네트워킹 그룹에 가입하는 것도 좋습니다.
  • 첫 부동산의 경우, 부채 서비스 적용 비율(DSCR)을 1.2보다 1.5에 가깝게 목표를 두십시오. 위에서 언급했듯이 건물주가 된다는 것은 예측 불허의 상황이 생길것이라고 ‘예측’하는 것입니다. 세금이 늘어나는 것 부터, 비싼 나무 관리 서비스, 온수기 누수 등 갑자기 발생할 수 있는 운영 비용을 충당할 수 있도록 자금을 여유롭게 확보해, 첫 투자자가 실수할 수 있는 부분을 줄이는 것이 중요합니다. 경험을 쌓으며, 예산을 적절히 책정할 수 있는 능력도 함께 키워야 합니다.
  • 관련 노하우가 없다면, ‘fixer-uppers(픽서 업퍼: 매입할 경우 수리를 많이 해야하는 집)’를 피하십시오. 말도 안되게 저렴한 부동산은 꽤 매력이 있습니다. 하지만, 수리 과정에 익숙하지 않은 경우 관련 비용과 건설 일정을 과소 평가하기 쉽습니다. 이런 경우 입주할 수도 없는 부동산의 모기지 비용을 오랜 기간 동안 지불하면서, 계획보다 훨씬 더 많이 지출할 위험이 있습니다.
  • 근거가 없다면, ‘뜨고 있는’ 동네에서 부동산을 매입하지 마십시오. 모든 다세대 건물 투자자의 꿈은 ‘안좋은’ 구역에 저렴한 부동산을 매입하고 그 지역이 빠른 시간내에 개발되어 임대료를 급속히 올리는 것입니다. 만약 이러한 전략을 가지고 있다면, 해당 지역이 발전하고 있다는 것을 보여주는 근거들을 찾아보십시오. 범죄율 감소, 기업 유입, 빠른 부동산 매매와 높은 매매가, 근접 지역들의 개발 등이 그 징후입니다.
 

5. 상업용 멀티패밀리론에 대해 자주하는 질문

멀티패밀리론이 건설 프로젝트에도 적합한 대출인가요?

뱅크오브호프를 포함한 많은 금융기관의 경우, 건설 프로젝트에는 상업용 건설 대출이 더 적절한 경로일 수 있습니다.

상업용 멀티패밀리론의 최소 대출 금액과 최대 대출 금액은 얼마입니까?

상업용 멀티패밀리론의 경우 최소 대출 금액은 보통 5십만 달러 부터 시작하며, 최대 대출 금액의 한도는 없습니다. 뱅크오브호프는 건별로, 2천 5백만 달러 이상의 모기지를 제공합니다.

건물의 미적 개선을 통해 더 높은 임대료를 요구할 계획입니다. 임대 소득을 추정할 때 이를 어떻게 반영할 수 있습니까?

부동산 소유자는 적절한 임대료를 결정하기 위해 다양한 요소들을 검토해야합니다. 다른 부동산들에 대해 설문조사를 하거나, Zillow, Apartments.com 등 온라인 사이트를 통해 시장 조사를 시행할 수 있습니다. 감정평가가 요구되는 경우, 감정평가사는 일반적으로 각 유닛의 유형에 따라 적절한 시장 임대료를 결정합니다.

멀티패밀리론이 주상복합건물에 적용될 수 있습니까?

네, 그렇습니다. 다만 이 경우 주거용으로 발생한 수익이 전체의 50 % 이상이 되어야 합니다.

투자 수익률 - 다세대 부동산 투자자는 일반적으로 가치 및 임대료를 통해 수익을 얻습니다. 자산의 가치가 올라갔을 때, 부동산을 매각하거나 재융자를 선택할 수 있습니다. 매각 시 발생한 차익은 다른 자산을 매입하는 데 사용될 수 있습니다. 또한 재융자를 통해서는 이자율 또는 모기지 상환액을 낮출 수 있습니다. 재융자가 투자자를 도울 수 있는 또 다른 방법은 자본 개선을 위해 현금 인출을 가능하게 하면, 자본 증가는 임대료 인상, 유동성 강화 또는 다른 자산에 투자를 가능하도록 하는 것입니다.

왜 멀티패밀리론은 뱅크오브호프인가?

뱅크오브호프는 투자자의ROI를 극대화하는 동시에, 신청 프로세스가 최대한 원활이 이루어 질 수 있도록 최선을 다합니다. 뱅크오브호프의 상업용 멀티패밀리론 금융 전문가는 대출의 모든 단계 단계에서 효과적인 조언을 제공하고 대출이 신속하게 처리될 수 있도록 여러분과 함께 할 것입니다.

멀티패밀리론 서비스 페이지를 방문하거나 전문가와의 상담을 원하시면 메시지를 보내주십시오.

Cleo Mcdougald는 뱅크오브호프 멀티패밀리론의 전문가입니다.  
이 글에서 표현된 견해와 의견이 반드시 뱅크오브호프와 일치하는 것은 아닙니다.  

Hope Stories 더보기

물가 상승으로 인해 우울해하지 마세요

뉴스에 온통 인플레이션 및 비용 상승에 대한 얘기뿐입니다. 인플레이션이 미치는 영향과 대처할 수 있는 방법들이 무엇이 있는지 자세히 알아볼까요?

올 여름 마케팅 계획을 성공시킬 수 있는 방법

여름 마케팅 계획에 특별한 활력을 더해 고객을 모으고 비지니스에 활기를 더하세요.
Hope Stories Banner

메모리얼 데이 기념하기

비용 절감 팁과 함께 메모리얼 데이를 미리 계획하세요!

물가 상승으로 인해 우울해하지 마세요

뉴스에 온통 인플레이션 및 비용 상승에 대한 얘기뿐입니다. 인플레이션이 미치는 영향과 대처할 수 있는 방법들이 무엇이 있는지 자세히 알아볼까요?

올 여름 마케팅 계획을 성공시킬 수 있는 방법

여름 마케팅 계획에 특별한 활력을 더해 고객을 모으고 비지니스에 활기를 더하세요.

메모리얼 데이 기념하기

비용 절감 팁과 함께 메모리얼 데이를 미리 계획하세요!
Hope Stories Banner