Meg Schutte Meg Schutte Nov 09, 2023

집을 산다는 건 설레는 일입니다. 하지만 스트레스가 많고 혼란스러우며 비용이 많이 들 수 있는 일이기도 합니다. 정말 집을 살 준비가 되었는지, 모기지의 실제 비용은 얼마일지, 돈을 빌려줄 사람이 있을지 등을 파악하다 보면 머릿속이 정말 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 친구와 가족에게 받는 수많은 선의의 조언을 포함해 각종 잘못된 정보와 속설에 흔들리기도 쉽습니다. 물론 부동산 중개인의 경험과 전문성에 의존하는 방법도 있지만, 관련 지식을 직접 알아 둔다면 여러분이 주택 소유자가 되는 데에 큰 도움이 됩니다. 부동산 매물을 확인하고 직접 방문하거나 부동산 중개인에게 연락하기 전에 먼저 모기지를 확보하고 주택 소유자가 되는 과정에 대해 함께 살펴보겠습니다.

이 글에서는 유용한 정보들을 간단하게 알려드리고자 하며 일반적인 모기지 관련 속설에 대한 진실을 설명하고 여러분이 현명한 주택 구매자가 될 수 있도록 도와드리겠습니다.

 

팩트:
2022년 일반적인
첫 주택 구입 연령은
36세였습니다.

출처: National Association of REALTORS®



잘못된 상식 1 – 집을 먼저 찾고 대출은 나중에 걱정하세요. 과연 그럴까요? 자동차를 살 때 예산이 정해지지 않은 상태에서 자동차를 보러 가시지는 않으시겠죠? 재정 상황에 맞추려면 혼다 자동차를 사야 하는데 페라리를 시승하러 갈 수는 없겠지요. 부동산에도 같은 원칙이 적용됩니다. 자신의 부동산 계획과 재정 현실에 맞는 도시, 지역, 주택을 정확히 찾아내려면 먼저 얼마까지 지출할 수 있는지 알아야 합니다. 현실적으로 감당할 수 없는 금액의 모기지 지출을 과대평가하여 꿈에 그리던 집이 허황된 꿈이 되게 하지 마세요. 모기지 대출 사전 승인을 빨리 받을수록 마음에 드는 주택을 언제 어디서 구입할 수 있는지 알 수 있는 더 유리한 위치를 확보하게 됩니다.

주택 매물을 찾기 전에:

  • 재정 상황을 확인하세요.
  • 신용 점수를 확인하세요.
  • 현재 부채가 얼마인지 파악하세요.
  • 가족의 재정적 지원이 필요하다면 일찍 대화를 시작하세요.
  • 모기지 사전 승인을 받아 자금 조달을 준비하세요.

 

잘못된 상식 2 - 사전승인과 사전심사는 대출을 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 그렇지 않습니다. 이 두 단어가 어떻게 들리든 대출 기관으로부터 "사전승인"을 받거나 "사전심사"를 통과했다고 해서 대출이 최종적으로 승인된다는 의미는 아닙니다. 두 가지 모두 처음부터 가능한 금융 대출 금액을 확인하는 방법이며, 이를 바탕으로 원하는 가격대에 어떤 주택이 있는지 알아보기 시작할 수 있습니다. 같은 의미는 아니지만 "사전승인" 상태는 대출을 실제로 확보하는 결과로 곧잘 이어지기는 합니다. 

  • 사전심사 - 주택 구입을 위해 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있을지 빠르고 쉽게 알아 볼 수 있습니다. 소득 및 부채 증빙이 필요하지 않습니다. 
  • 사전승인 - 대출 기관이 실제로 신용상태를 조회하고 여러분이 제출한 기타 금융 정보(사회보장번호, 고용, 소득, 은행 정보, 세금 양식)를 확인한 후 대출 승인 금액이 명시된 서신을 제공합니다. 일단 승인을 받으면 재무 상황에 변화가 없는 한 대출을 받을 가능성이 높습니다. (재무 상황 변화의 예: 같은 기간에 다른 고액 대출(개인 대출, 자동차 대출)을 신청하거나, 직장을 잃거나, 첫 승인 후 대출 시점까지 신용이 변경된 경우)

 

팩트:
미국인 3명 중 2명은
대출을 받으려면 신용상태가
"매우 좋음" 또는 "탁월"이어야 한다고
생각합니다.

 

잘못된 상식 3 - 신용 점수가 낮습니까? 부채가 많으신가요? 그렇다면 대출은 포기하세요. 많은 미국인들은 학자금 대출, 자동차 대출, 신용카드 잔액, 의료비 등 다양한 종류의 빚을 가지고 있습니다. 여기서 좋은 소식은 부족한 점이 다소 있더라도 기꺼이 대출을 검토해줄 대출 기관을 찾을 수 있고 대출심사를 통과할 수 있다는 것입니다. 완벽한 신용상태가 필요한 것이 아닙니다. 대출 기관이 인정할 수 있는 재무 상태이면 됩니다.

대출 기관들은 대출 심사 시 다음 내용을 살펴보게 됩니다.

  • DTI 또는 소득 대비 부채 비율 - 여러분이 월 예산에서 얼마를 지불할 수 있는지를 나타냅니다. 즉, 월 총 소득에서 반복되는 부채를 상환하는 데 사용하는 금액의 비율에 해당합니다. DTI 비율이 높을수록 위험이 더 크다고 볼 수 있습니다.
  • 신용 점수 - 모기지 신청서를 평가할 때 신용 점수는 대출 자격을 예측할 수 있는 중요한 요소입니다. 신용점수가 700점 이상이면 상환 불이행 위험이 적다는 것을 의미하며, 400점 미만이면 잠재적인 문제가 있을 수 있습니다.

 

여러분의 신용 점수는 어디에 속하나요?

꿈에 그리던 집을 찾기 전에 현재 본인의 신용 점수를 확인하세요. 많은 대출 기관은 FICO(Fair Isaac Corp.) 모델을 사용하여 대출 위험을 평가합니다. 신용 점수가 낮으면 좋은 조건의 모기지를 찾기가 더 어려워지지만, 소득이 높고 계약금을 더 많이 지불할 수 있다면 대출 기관에게 더 매력적으로 보일 수도 있습니다.

  • 800점 이상: 탁월(Exceptional)
  • 740-799점: 매우 좋음(Very good)
  • 670-739점: 좋음(Good)
  • 580-669점: 보통(Fair)
  • 579점 이하: 나쁨(Poor)

 

신용 점수가 높을수록 좋은 이유

  • 모기지를 확보하기 위해 넘어야 할 장애물이 적음
  • 더 높은 이자율을 지불해야 할 가능성이 적음
  • 더 유리한 조건의 대출을 받을 가능성이 높음
  • 주택 구입과 관련한 스트레스가 적음

 

대출 유형 및 필요한 최소 신용 점수

대부분의 경우 모든 잠재적 주택 구매자들을 위해 적절한 대출은 준비되어 있습니다. 다만 상황에 따라 다르므로 여러 곳을 둘러보고 부동산 중개인에게 더 쉽게 집을 구매할 수 있는 특별한 대출이 있는지 문의해보세요.

  • 일반 대출 - 620점
  • 공정 주택국(FHA) 대출 - 500점(계약금 10%) 또는 580점(계약금5%)
  • 미국 농무부(USDA) 대출 - 640점
  • 재향군인회(VA) 대출 - 최소 점수 없음, 최소 620점 이상 권장
  • 점보론(Jumbo Loan) - 720점
    출처: Bankrate

 

가장 좋은 조건으로 모기지 대출을 받으려면 주택 구입에 앞서 일찍부터 신용 점수를 높이기 위해 할 수 있는 모든 일을 해보세요. 신용 기록으로 인해 더 높은 이자율을 적용받게 되더라도 모기지 상환을 시작하면 신용을 회복하는 데 큰 도움이 될 것입니다. 동시에 여러분의 원래 목표인 행복한 주택 소유자라는 미래를 실현할 수 있습니다.

 

팩트:
2002년
첫 주택 구매자의 평균 계약금은
6%였습니다.
출처: The National Association of Realtors

 

잘못된 상식 4 – 주택을 구입하려면 20%를 계약금으로 내야 합니다. 월 상환액을 줄이고 이자율을 낮출 수 있는 유리한 위치에 설 수 있기 때문에 이제 막 주택을 찾아보기 시작한 신규 주택 구매자에게는 주문과 같은 말이기도 합니다. 하지만 반드시 필요한 조건은 아닙니다. 주택 구매에 필요한 조건들은 매우 다양합니다. 구매자마다 각자의 재정 상황과 예산이 다르며 대출 기관도 이를 잘 알고 있습니다. 자격을 잘 갖춘 구매자는 일반 모기지에서 3%의 계약금만 지불하거나 계약금을 지불하지 않고도 주택을 구입할 수도 있습니다. 계약금을 20% 미만으로 내려면 민간 모기지 보험(PMI)을 납부해야 할 가능성이 높습니다. 이 경우 모기지 계약 체결 비용이 증가하고 대출 기관이 감수하는 위험을 완화하기 위해 매달 대출 기관에 추가 보험료를 지불하게 됩니다. 주택의 자기자본이 20%에 도달하면 PMI 납부를 취소할 수 있습니다.

 

잘못된 상식 5 – 주택 점검은 생략할 수 있습니다. 잠시만요. 집 상태가 좋지 않아서 마음 상하고 싶지는 않으실 겁니다. 이삿날에 집에 대한 뜻밖의 사실들을 알기 원하는 사람은 아무도 없습니다. 판매자가 오퍼를 수락하면 양 당사자가 구매 계약서에 서명하고 주택을 에스크로에 넣습니다. 바로 이 때가 주택 점검을 받아야 할 때입니다. 집의 계약을 완료하고 힘들게 번 돈과 마음을 쏟아넣기 전에 말입니다. 믿기 힘들겠지만 주택 점검은 필수 사항은 아닙니다. 그러나 비용에 관계없이 구매하려는 집의 현재 상태를 확인할 수 있는 방법이자 나중에 비용을 절약할 수 있는 중요한 단계입니다. 자신이 손재주가 있고 주택을 소유한 후에도 문제를 발견하거나 고칠 수 있다고 생각하더라도 전문가처럼 주택 점검을 수행할 수는 없습니다.

 

철저한 주택 점검을 수행하는 것이 현명한 조치인 이유:

  • 어떤 문제가 있는지 알 수 있고 예상치 못한 수리 비용을 피할 수 있습니다.
  • 곧 "소유"하게 될 기존 가전제품에 대한 보증을 확인할 수 있습니다.
    • 잊지 마세요. 모든 보증이 수리 비용의 100%를 보장하는 것은 아닙니다.
  • 고장나거나 수리가 필요한 경우
    • 판매자는 구매자가 입주하기 전에 수리할 의무가 있습니다.
    • 구매자가 거래를 철회하기로 결정할 경우를 대비하여 오퍼에 "조건부 구입(Contingency)" 조항을 추가할 수 있습니다.
    • 구매가 인하를 협상하거나 크레딧을 구매하고 그 여분의 자금으로 발견되는 문제를 해결할 수 있습니다.
  • 입주 당일에 좋은 집을 골랐다는 확신을 가질 수 있습니다.

구매자로서 여러분은 주택 점검을 준비해야 하며 주택의 규모, 점검 유형, 거주하는 주에 따라 수백 달러의 비용이 들 수 있습니다. 부동산 중개인에게 기존에 거래한 이력이 있고 신뢰할 수 있는 주택 점검 전문가를 추천해 달라고 요청해 보세요. 주택 점검 전문가는 전반적으로 집이 제대로 기능하고 있는지 확인하고 집의 가치를 떨어뜨릴 수 있는 모든 요소를 평가합니다.

 주택 점검에서 검사하는 항목:

  • 내부
  • 외관
  • 구조 시스템
  • 지붕 시스템
  • 배관 시스템
  • 냉난방 시스템
  • 전기 공사
  • 상하수도
  • 화재 및 안전 문제

 

잘못된 상식 6 – 월 모기지 비용만 걱정하면 됩니다. 주택 소유자로서 모든 측면에서 재정 계획을 세우지 않으면 부족한 부분들이 생길 수 밖에 없습니다. 모기지가 월 지출액에서 큰 부분을 차지하는 것은 사실이지만 다른 비용도 준비해야 합니다.

주택 구매자가 지불해야 하는 추가 비용:

  • 모기지 계약 체결 비용(주택 최종 구매가의 3~6%)
  • 대출 기관 수수료
    • 연방법에 따라 대출 기관은 모든 관련 수수료(관련 제3자 업체 수수료, 감정, 신용 보고서, 소유권보증보험, 해충 검사 보고서, 에스크로, 등기 비용, 세금 등)에 대한 견적을 대출 견적서에 제공해야 합니다.
  • 연간 재산세(주마다 다름)
  • 주택 소유자 보험
    • 에스크로 계좌가 있는 경우 대출 기관을 통해 세금 및 보험료를 납부할 수 있습니다.
  • PMI 보험(위 참조)
  • 지속적인 주택 유지보수비
  • 모든 월별 공과금
  • 주택소유자협회(Homeowners’ Association, HOA) 또는 콘도미니엄 협회비(해당되는 경우)
  • 지하실 침수, 배관 파이프 파열, 바람으로 인한 지붕 피해, 나무 쓰러짐, 흰개미 침입 등과 같은 예기치 않은 사고

 

팩트:
2023년 평균적인 주택 소유자는
연간 17,459달러의 비용을 지불하고 있습니다.
출처: Real Estate Witch

 

잘못된 상식 7 – 주택 유지보수 비용은 큰 문제가 아닙니다. 그렇지 않습니다. 주택 유지보수 비용은 매우 큰 문제가 될 수 있으며, 많은 신규 주택 소유자는 "예상되는" 비용과 "뜻밖의" 비용을 모두 고려해야 한다는 사실을 잊어버립니다. 이사만 하고 "이제 다 끝났어!"라고 생각할 수 있으면 좋겠지만 그렇지 않습니다. 새 집에 대한 즐거움만큼이나 이제부터는 집과 관련된 모든 책임이 여러분에게 있습니다. 이 모든 것이 주택 소유자가 되는 과정의 일부입니다. 새 가구를 구입하고 새 공간을 마음껏 꾸미는 동안에도 다음과 같은 새 집의 정기적인 유지보수 및 이에 필요한 장비를 위해 현금을 따로 마련해 두시기 바랍니다.

  • 정원 가꾸기
  • 조경
  • 지붕
  • 집 페이트칠(내부 및 외부)
  • 온수기
  • 난방기
    • 서비스 계약서를 구입하는 것이 좋습니다.
  • 유정(Oil Well)(보유 시)
  • 가전제품 - 세탁기/건조기, 냉장고, 스토브
    • 추후 업그레이드 및/또는 교체가 필요합니다.

 

잘못된 상식 8 – 봄에 주택을 구매하는 것이 가장 좋습니다. 너무 오랫동안 회자되는 말들은 100% 사실이 아니더라도 사실처럼 여겨지곤 합니다. 요즘에는 경기 변동, 인플레이션, 모기지 금리, 지난 팬데믹 등 끊임없이 변화하는 부동산 시장 상황으로 인해 주택 구매하기에 완벽한 시기는 없는 것 같습니다. 여름 휴가나 새 학기가 시작되기 전에 집을 구하기 위해 많은 사람들이 (집이 가장 예뻐 보이는) 봄철에 집을 찾기 시작하는 것은 사실입니다. 많은 판매자가 이 시기에 높아진 관심을 활용하기 위해 집을 매물로 등록합니다. 하지만 구매자가 많다는 것은 시중 매물에 대한 경쟁이 치열해지고 입찰 전쟁도 치열해진다는 뜻이기도 합니다. 따라서 여러분이 구입 시기를 유연하게 조정할 수 있다면 다른 계절에 더 좋은 조건으로 거래할 수 있을지도 모릅니다. 가을과 겨울에는 집을 찾는 사람이 적고 시장에 재고가 많아져 판매자의 판매 의욕이 커지므로 구매자에게 유리할 수 있습니다.

 

팩트:
2023년 1분기
미국의 주택 소유 비율은
66%입니다.
출처: Census.gov

 

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Meg Schutte는 뱅크오브호프의 블로그 기고자입니다.

본 글에서 명시된 견해와 의견이 반드시 뱅크오브호프의 견해와 의견을 대변하는 것은 아닙니다.

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